第三章 · 核心章节
单个标的尽调清单
利息收入视角的选标核心。目标只有一个:挑选"几乎一定会被赎回"的标的。按"赎回确定性"排序。
你要的是业主赎回。所以:留置额相对房价越小越好、有房子有抵押越好、业主还在用这个资产越好。任何让你"可能被迫拿房"的信号,直接放弃。
✅ 绿旗:赎回概率高(越符合越好)
留置额 ≤ 房产评估价的 ~3–5%。业主不会为几千块税丢掉几十万的房子。这是最重要的单一指标。
有抵押的房子,银行会替业主赎回以保护抵押权。比空地安全得多。
抵押权人通常有动机代赎回 → 你的钱几乎稳拿。
自住业主更愿意保住家,赎回率显著更高。
业主"还在用这个资产",不会弃赎。街景能直接看出来。
产权检索干净、无破产记录,赎回意愿与能力都有保障。
🚩 红旗:见到直接放弃
弃赎率最高,你可能被迫拿一块卖不出的地。
业主算账后倾向弃走 → 把你推向 tax deed 成本陷阱。
前加油站、加油站旁、工业地 —— 拿到手就是负债,脱手无门。
拿房后这些费用可能仍附着,且部分优先于税留置。
破产法庭可冻结甚至剥离留置权,你的权益受损。
IRS 120 天赎回权 + 产权仍受联邦留置约束,复杂度爆表。
流转复杂、价值低,赎回与后续处置都麻烦。
部分优先于税留置,且反映业主已弃管。
尽调数据源(全部免费公开)
- 各县 Tax Collector 网站查证书详情、业主、欠税金额。
- 各县 Property Appraiser 网站查评估价(just / assessed value)、房产类型、homestead 状态、面积、是否空地。
- 官方产权检索查按揭、留置权、IRS 留置(tax deed 申请时的产权检索约 $150)。
- Google 街景 + 卫星图快速判断"房子还在不在、住没住人、是不是空地"。
重点关注:IRS 联邦留置权
房产带联邦税留置时,IRS 在拍卖后有 120 个日历日赎回权(或州法允许的赎回期,取较长者)。而且即便走完 tax deed 程序,若联邦留置优先,你拿到的产权仍受其约束(28 U.S.C. §2410)。尽调阶段就用产权检索排除掉。
本次深度研究在"具体 LTV 阈值、homestead vs 非 homestead 赎回率的具体数字"上没有找到一手统计来源(只有 0–18% 的利率区间)。上面 3–5% LTV、"空地弃赎率高"是行业普遍经验法则,请用各县 Property Appraiser 实际数据自行核实。